最近几天，地产人呼唤已久的政策终于有所进展了。

一是住建部等三部委联合发文，推动“认房不认贷”政策落地，二是存量房贷利率下调，招行、交行等银行表态正在制定预案，但还没最终的方案。

【资料图】

政策落地比预期中晚了不少，但好歹有了进展，不少地产人暗松了口气。但也有不少地产人非常冷静理性，表示不要对政策期待过高，积极自救才是出路。

确实，这两年，行业断崖式下跌之下，很多房企为了保生存，可谓使尽了浑身解数，每个房企都在疯狂内卷。

下面明源君就带大家来盘一盘。

卷服务

房企亲自下场帮客户卖房

现在房企争夺客户之战有多激烈，相信都不需要明源君赘述了。但之前，很多房企为了比竞品多卖房，都在卷中介带看佣金，今天你给三个点，明天我就提到4个点，结果佣金越炒越高，最后一算账，项目光是在给分销公司打工了。

不过，明源君发现今年情况有所变化，不少房企开始真正从客户痛点和需求切入来提供服务。

一是有房企开始组建团队帮意向客户卖房。

最近，明源君去踩盘时跟某操盘手交流，他告诉明源君，他们公司针对意向客户，推出了一项免费的服务——帮客户卖掉存量房子，为此他们在集团组建了几十人的团队，内部称为“卖一买一”团队，也叫置换专家，专门帮意向客户卖房。

前段时间，明源君在《地产刚需彻底消失》一文中提到，现在刚需购房者要么分流到二手房市场、保障性住房，要么暂时不买房，改善客群成了当下的主流。但很多改善客户有一个痛点，需要卖掉手上的住房，才有钱买入新房。

很多房企为了抢夺这个客户，就专门在集团组建了一支帮客户卖房的团队。比如有意向客户需要卖房，这个团队就会介入，比如帮客户评估房子市场价可以卖多少，给出专业建议，再者是帮客户做房源包装、推广，再跟公司旗下的中介公司合作，优先推荐客户的房子，可以说是提供一条龙服务，客户只要坐等收钱。

当然，客户通常需要支付10-20%的购房定金，确保房源卖掉后，他会在公司这里买房。

二是越来越多房企开始推行“现房销售”。

可能很多地产人都留意到了，上周有央企项目推出了“先交付、后还贷”的销售政策，即先交首付，但可以等到快交付了再办理贷款。

以前都是交首付后就马上开始还贷款，房子还没到手，已经提前交了两年房贷，万一房子烂尾，前期交的贷款也要不回来，这也导致很多购房客户不敢轻易下手。现在推迟还贷，能减轻购房客户的顾虑。

其实在7月份，碧桂园就开始宣布推行“现房销售”政策，多个城市多个项目都有落地。碧桂园的政策主要是先支付总房款的20%（其中5%是定金），签订认购书，锁定对应房源和价格，等到现房交付后，实地看过房，再签署正式购房合同并支付尾款。在等待期，可以同步审核按揭资质。如果后续由于客户单方面原因不完成签约，可以按认购书约定执行挞定处理。

可以预见，虽然主观上房企一点都不想卖现房，资金压力太大，但为了争取客户，未来可能会成为常态。

卷产品

有项目得房率做到100%

市场竞争越来越激烈，营销手段大同小异，很多房企将最后的希望都寄托在了产品上。所以，现在改善产品也越做越卷了。

前段时间，明源君去看房，发现有项目的得房率居然做到了98-100%，比如建筑面积125平的四房户型，室内使用面积基本就达到了120平，阳台就有三个。

非常惊人，要知道，前两年还在严打偷面积，很多项目户型得房率能达到80%已经算高了，没想到今年很多项目都做到了90%以上，不得不说实在太拼了。

从实际情况来看，房企疯狂内卷，确实让行业产品有了一定升级和更新，现在基本上没有很明显的短板，就连车库这种地下空间，品质感也越来越高，不得不感叹，现在购房者其实还挺幸福。

具体来看，房企发力的几个方向集中在几个方面：

一是客厅和主卧的尺度越做越大了。100平左右的户型，客厅面积做到几十平很常见，主卧全景飘窗，配阳台，步入室衣帽间等等。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

二是阳台、飘窗等赠送越来越多，明源君最近看的几个项目，客厅阳台面积动辄都是二十平了，而且阳台越做越大，飘窗越做越多，个别项目更是全屋飘窗能飘尽飘。

三是精装配置越来越高。高层项目除了拼尺度，还在拼精装配置，家电品牌也越用越高级。

卷工程

拿地到开盘最快57天‍

前几天，明源君看到地产人言报道了一件非常魔幻的事情，说到有两家竞品每天在用无人机来窥探对方工地施工进度情况，早上和下午各拍照一次，以此来推测对方的工作量和施工进度，从而推算出营销节点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

为了抢先跑在竞品前面，房企真的太疯狂了，不过这都是被市场逼出来的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

据了解，杭州某项目，今年2月21日拿地，9天后开工，4月19日就领到了预售证，拿地到开盘仅花了57天。

上海同样如此。有媒体统计了上海2016-2022年出让的422块土地，结论是：2016年，上海新房拿地-开盘的上市节奏为29个月，2021年缩短到11个月，2022年，有些项目仅耗时3个月多就已经上市。

卷创业

中高管做起乙方赚钱

明源君曾在一文提到，现在房企各部门独立谋生的趋势越来越明显了，比如人力、营销、工程、设计等部门都开始市场化了，作为独立主体面向市场，来赚钱增值服务收益。

原本以为只是过渡，没想到现在房企各部门都卷起来了，甚至某房企法务部门也开始内部创业，准备研发一个面向C端的法律产品。

明源君之前分析过，房企推动内部创业，核心原因一是降本增效，二是希望通过内部创业，能让团队保留下来，为公司未来发展奠定基础。

现在来看，房企内部创业之火越烧越旺了，而且他们切入的领域越来越细分。比如东原营销切入的是抖音卖房赛道，某标杆房企集团营销目前探索的是车位包销，还有不少是去做营销顾问等等。

某房企营销高管告诉明源君，他今年带着十来人的小团队在内部创业——包销车位，一个中型住宅小区车位卖完，利润差不多达到一千万。

对于房企内部创业，他非常看好，他认为，房企在眼光、资金、资源、团队等方面都具备巨大的优势，对很多细分行业可以说是降维打击。

就拿车位包销来说，光是在前端拿项目这个环节，房企就比乙方具备巨大的领先优势，一是房企资金实力强，有钱拿到更多好项目；二是选项目纬度上，这个本身就是甲方专业，甲方高管每年都要判断几百个项目，加上有庞大的数据支撑，哪个项目好卖不好卖都很清楚，不容易出错。

当然，这一轮危机让他们具备了更强的风险意识，他们现在不会盲目拿项目，基本是看准一个拿一个。

再者，因为是创业，整个团队都更加接地气了，凡事亲力亲为，跟以前指挥乙方干活完全是两种状态。比如自己开车去跑二手市场，自己去跟租赁公司谈合作等等。

辛苦是辛苦一点，但每个人都感觉很充实，心里很踏实，也感觉每天是在为自己干，加上创业大家都有分成，每个人的收入反而比以前更高了，所以团队冲劲十足。

该营销总表示，房地产行业下行，并不需要那么悲观，一鲸落万物生，大家不要只看到鲸鱼死亡了这件悲伤的事情，反而要更多关注鲸鱼死亡后大海重建了生态，未必是坏事。

房地产行业无论如何是一个大行业，不可能说没就没，无论是什么人，其实都能从地产细分行业中寻找到属于自己的机会。

结语

今年已经过去大半年，去年很多人预计今年二季度会有所回暖，没想到年初短暂的小阳春结束后，行业反而变得更冷。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但幸好，最近政策落地、地方政府”限跌令”退出，又让大家恢复了几分信心，相信楼市筑底不会太远了。只不过，房地产要恢复，可能还需要等市场信心的恢复，等经济和居民收入预期改的改善。‍‍‍‍‍

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